Kupujemy własne „M” – wskazówki krok po kroku – cz. II

Po wielomiesięcznych poszukiwaniach, znaleźliśmy nasze wymarzone „M”. To jednak dopiero początek drogi, prowadzącej do finału, czyli zakupu. O tym, jakie były nasze kolejne kroki do stania się właścicielami własnego mieszkania, przeczytasz w tym wpisie.

Ogłaszam uroczyście, że otrzymaliśmy już klucze do naszego mieszkania i staliśmy się pełnoprawnymi jego właścicielami. O naszych pierwszych krokach możesz przeczytać w poprzednim wpisie: „Kupujemy własne „M” – wskazówki krok po kroku – cz. I”. A teraz czas na finał. Ale po kolei.

1. Sprawdzenie nieruchomości pod kątem usterek.

Nasze mieszkanie było własnością dewelopera, który przez poprzednie dwa lata je wynajmował. Traktowane było zatem jako nieruchomość z rynku wtórnego i nosiło ślady użytkowania. Musieliśmy sprawdzić, czy owe ślady nie są za duże i czy nie posiada ono rażących usterek, gdyż zależało nam na uniknięciu remontu.

Muszę przyznać, że kiedy ja oglądałam mieszkania to reagowałam bardzo emocjonalnie. Albo czułam w mieszkaniu pozytywne wibracje i wiedziałam, że moglibyśmy tam mieszkać, albo tego nie czułam. Mój ogląd był przez to zaburzony i często nie zauważałam w mieszkaniu wad, które na szczęście widział mój małżonek.

Nasze mieszkanie odwiedzaliśmy kilkukrotnie. Wizyty odbywały się o różnych porach dnia.

Na co zwracaliśmy szczególną uwagę?

  • standard wykończenia i jakość materiałów (ściany, podłogi, futryny, drzwi, kafelki, parapety, okna),
  • stopień zabrudzenia/zniszczenia,
  • jakość pozostawionych mebli i sprzętów (zabudowa kuchenna, wanna, toaleta, oświetlenie, lustra),
  • szczelność okien,
  • oświetlenie w różnych porach dnia,
  • hałas.
2. „Prześwietlenie” nieruchomości pod względem prawnym.

Najważniejsze było upewnienie się, czy mieszkanie nie ma wad prawnych. Najczęściej pierwszym krokiem jest sprawdzenie i przeanalizowanie księgi wieczystej, w której możemy przeczytać, kto jest właścicielem nieruchomości i czy nie jest ona obciążona wszelkiego rodzaju obciążeniami/prawami osób trzecich (np. hipoteka, dożywocie, służebność).

Może się zdarzyć (tak, jak w przypadku naszego „M”), że księga wieczysta nie została jeszcze założona (mieszkanie wcześniej było jedynie wynajmowane, więc nie było wymogu założenia księgi).

Kolejnym krokiem było uzyskanie od właściciela i przeanalizowanie dokumentu potwierdzającego prawo własności (najczęściej jest to akt notarialny zakupu czy postanowienie sądu o nabyciu spadku) oraz zaświadczeń o niezaleganiu ze spółdzielni czy wspólnoty mieszkaniowej. Przeanalizowaliśmy także księgę wieczystą całej inwestycji.

3. Podpisanie umowy przedwstępnej.

Kiedy sprawdziliśmy poprawność wszystkich dokumentów i nadal byliśmy zdecydowani na zakup, przyszedł czas na podpisanie umowy przedwstępnej (stanowi ona zobowiązanie do zawarcia w przyszłości umowy, której zobowiązania muszą zostać określone już w umowie przedwstępnej oraz pełni funkcję ostrzegawczo-zabezpieczającą).

Umowa przedwstępna może (ale nie musi) być podpisana w formie aktu notarialnego, wiąże się to bowiem z poniesieniem dodatkowych kosztów notarialnych. Sprzedający zazwyczaj życzy sobie przekazanie części zapłaty (w formie zaliczki lub zadatku) za mieszkanie w celu rezerwacji do momentu zakupu ostatecznego. Projekt umowy przedwstępnej dostaliśmy w formie elektronicznej do zapoznania się.

Chcąc się zabezpieczyć przed podpisaniem umowy, która mogłaby zawierać np. niekorzystne dla nas zapisy, skorzystaliśmy z pomocy znajomej radczyni prawnej. Przeanalizowała ona jej treść, zaproponowała zmiany i po zaakceptowaniu przez obie strony doszło do jej podpisania w siedzibie biura sprzedaży dewelopera.

Należy pamiętać, że kiedy chcemy kupić mieszkanie na kredyt, musimy ustalić bezpieczny termin podpisania ostatecznej umowy nabycia w formie aktu notarialnego, tak aby zdążyć z całą procedurą kredytową (może ona trwać nawet 2-3 miesiące).

4. Wybór banku – kredyt hipoteczny.

Wstępną selekcję banków zrobiliśmy już na początku poszukiwań nieruchomości, kiedy sprawdzaliśmy naszą zdolność kredytową. Na co zwrócić uwagę podczas wyboru kredytu możesz przeczytać tutaj.

Skompletowaliśmy wymagane przez bank dokumenty i złożyliśmy wraz z wnioskiem o udzielenie kredytu do wybranego banku. Zazwyczaj wnioski kredytowe składa się do kilku banków oferujących najkorzystniejsze oferty, my skupiliśmy się na jednym, gdyż wiedzieliśmy już po wcześniejszej analizie, że na 99,99% kredyt w nim dostaniemy.

Najpierw bank ocenił nas, czyli przyszłych kredytobiorców. Po tygodniu otrzymaliśmy pozytywną wstępną decyzję. Następnie bank przy pomocy rzeczoznawcy majątkowego wycenił naszą nieruchomość, która będzie stanowiła zabezpieczenie kredytu hipotecznego. Trzy tygodnie później bank wydał pozytywną ostateczną decyzję kredytową, a tym samym wyraził zgodę na udzielenie nam kredytu na zakup mieszkania.

Omówiliśmy projekt umowy z pracownikiem banku, a następnie podpisaliśmy ostateczną wersję.

5. Klucze do mieszkania.

Zgodnie z umową przedwstępną, przekazanie nieruchomości nastąpiło przed zawarciem umowy kupna i sprzedaży. Sfinalizowaliśmy je, podpisując protokół zdawczo-odbiorczy, w którym znalazły się zapisy o aktualnym stanie liczników oraz nasze uwagi dotyczące stanu mieszkania. Otrzymaliśmy wszystkie klucze (od mieszkania, komórki lokatorskiej, hali garażowej, skrzynki na listy itd.) i prawie staliśmy się posiadaczami własnego „M”.

6. Formalności z właścicielem mieszkania – umowa kupna i sprzedaży.

Teraz mogliśmy przystąpić do podpisania ostatecznej umowy zakupu w formie aktu notarialnego.

Wybór padł na notariusza, z którym deweloper współpracował już wiele lat i miał wynegocjowane zniżki, dzięki temu zaoszczędziliśmy kilkaset złotych na taksie notarialnej.

Dokumenty niezbędne do podpisania aktu notarialnego:

  • dokument poświadczający prawo własności do nieruchomości aktualnego właściciela,
  • zaświadczenie ze spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej o braku zaległości w opłatach eksploatacyjnych,
  • umowa kredytowa banku wraz z zaświadczeniami z banku niezbędnymi do wpisu do hipoteki.

Opłaty dokonane u notariusza:

  • podatek od zakupu nieruchomości (2% rynkowej wartości kupowanego mieszkania),
  • taksa notarialna, czyli wynagrodzenie notariusza, powiększona o 23% podatek VAT,
  • opłata za wszystkie odpisy aktu notarialnego (kilka złotych + VAT za każdą stronę dokumentu),
  • opłaty sądowe od wniosków sądowych o wpisy w Księdze Wieczystej (60 zł za założenie KW, 200 zł za wpis własności, 200 zł za wpis do hipoteki – jeśli będzie wpisywana przez notariusza).

Z podpisanym aktem notarialnym udaliśmy się do banku, który przyjął od nas dyspozycję uruchomienia kredytu i przelania pieniędzy bezpośrednio na konto sprzedającego, wskazane w akcie.

7. Ostatnie formalności.

Staliśmy się właścicielami mieszkania i pozostało nam jeszcze kilka formalności w urzędach. W urzędzie skarbowym uiściliśmy podatek od ustanowienia hipoteki oraz złożyliśmy deklarację o zapłaconym podatku od czynności cywilno prawnych PCC-3. Urząd miasta poinformowaliśmy o nabyciu mieszkania, aby wpisali nas jako nowego właściciela i płatnika od nieruchomości. Przepisaliśmy również na siebie umowę w zakładzie energetycznym oraz powiadomiliśmy o zmianie adresu do korespondencji bank, zakłady pracy i wszystkie instytucje, w których wymagana jest aktualizacja danych.

Pozostało nam jeszcze powiadomienie administracji o zmianie właściciela i ilości zamieszkujących osób, a także zapoznanie się z regulaminem obowiązującym w budynku.

I tak oto, po prawie trzech miesiącach od znalezienia naszej wymarzonej nieruchomości, staliśmy się jej właścicielami. Nie ukrywam, że nie zawsze było kolorowo i zdarzały się nerwowe dni i chwile zwątpienia. Stresujące było oczekiwanie na decyzję kredytową oraz załatwianie niezbędnych formalności. Ale udało się i mamy to za sobą. Teraz czeka nas kolejne zadanie – przeprowadzka 🙂

Jeśli chcesz się dowiedzieć, co zrobić, aby przeprowadzka przebiegła sprawnie i bez zbędnego stresu, zapraszam do lektury wpisu: „Jak się przeprowadzić i nie rozwieść?”.

Dodaj komentarz

avatar
  Subscribe  
Powiadom o